Quelles sont les meilleures stratégies pour amortir un bien immobilier en LMNP ?
Les régimes de la location meublée non professionnelle (LMNP) suscitent de plus en plus d'intérêt parmi les investisseurs immobiliers. Au-delà des revenus locatifs qu'elle génère, cette formule offre l'opportunité de bénéficier d'un régime fiscal avantageux, notamment grâce à l'amortissement du bien immobilier. C'est pourquoi nous vous proposons de découvrir les meilleures stratégies pour amortir un bien immobilier en LMNP.
Amortissement et régime réel en LMNP : une combinaison gagnante
Pour commencer, il est nécessaire de comprendre ce qu'est l'amortissement dans le cadre du régime réel en LMNP.
L'amortissement consiste à déduire chaque année de vos revenus locatifs une partie du prix d'achat de votre bien immobilier, ainsi que des travaux effectués et du coût du mobilier. Cette technique comptable permet de réduire vos impôts sur les revenus locatifs.
Pour bénéficier de l'amortissement, vous devez opter pour le régime réel. Ce régime s'applique lorsque vos revenus locatifs annuels dépassent 72 600€, ou si vous le choisissez volontairement. Il est particulièrement intéressant pour les propriétaires dont les charges (travaux, intérêts d'emprunt, taxes, etc.) sont importantes.
Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) : une porte ouverte à l'amortissement
Le statut de LMNP est un véritable atout pour votre investissement locatif. En effet, il vous permet de louer un bien meublé, que ce soit un appartement, une maison ou une résidence de service (étudiante, senior, tourisme, etc.).
Mais ce n'est pas tout. En tant que LMNP, vous avez le droit d'amortir votre bien immobilier, ainsi que le mobilier nécessaire à la location. Vous pouvez donc déduire chaque année une part du prix d'achat de votre bien et du coût du mobilier de vos revenus locatifs. C'est là l'un des principaux avantages du statut de LMNP.
La durée d'amortissement : un élément clé pour optimiser votre LMNP
La durée d'amortissement est un aspect crucial pour bien amortir votre bien immobilier en LMNP. En effet, elle détermine le montant que vous pouvez déduire chaque année de vos revenus locatifs.
La durée d'amortissement dépend de la nature de votre bien. Pour un bien immobilier, elle est généralement comprise entre 20 et 40 ans. Pour le mobilier, elle est beaucoup plus courte : entre 5 et 10 ans en général.
Il est donc essentiel de bien déterminer la durée d'amortissement de votre bien pour optimiser votre investissement en LMNP.
Les travaux : une opportunité d'amortissement supplémentaire
Les travaux que vous réalisez dans votre bien immobilier peuvent également être amortis.
Que ce soit pour des travaux de rénovation ou d'entretien, les sommes investies peuvent être déduites de vos revenus locatifs sur plusieurs années, en fonction de leur nature et de leur durée de vie.
Les travaux sont donc une excellente opportunité pour augmenter votre capacité d'amortissement et réduire encore plus vos impôts.
Le soutien d'un expert-comptable : un allié précieux pour gérer l'amortissement
Enfin, la gestion de l'amortissement en LMNP peut être complexe et nécessite une bonne connaissance des règles fiscales et comptables. C'est pourquoi le recours à un expert-comptable peut être d'une grande utilité.
Il pourra vous aider à déterminer la durée d'amortissement de votre bien, à calculer le montant de l'amortissement annuel et à remplir vos déclarations fiscales.
Grâce à ses conseils, vous pourrez optimiser votre investissement en LMNP et réduire vos impôts au maximum.
En somme, l'amortissement en LMNP est une véritable aubaine pour les investisseurs immobiliers. Il permet de réduire significativement vos impôts et d'optimiser votre investissement. Pour en tirer le meilleur parti, n'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel.
Le régime micro BIC et le LMNP : une option simplifiée pour l’amortissement
Si vous êtes Loueur en meublé non professionnel (LMNP) et que vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600€, vous pouvez opter pour le régime micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Le régime micro BIC est un régime fiscal simplifié qui offre un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges. Cela signifie que seulement la moitié de vos revenus locatifs sera imposable. Cependant, contrairement au régime réel, l’amortissement du bien immobilier n’est pas déductible sous ce régime.
Il convient donc de réaliser une simulation pour déterminer quel régime est le plus avantageux pour vous. En règle générale, si vos charges réelles sont supérieures à 50% de vos revenus locatifs, le régime réel et son amortissement associé seront plus avantageux.
Il est important de noter que l'option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans. Passé ce délai, vous pouvez choisir de revenir au régime micro BIC si vos revenus locatifs descendent en dessous du seuil ou si vos charges diminuent.
Le dispositif Censi-Bouvard et le LMNP : un avantage fiscal supplémentaire
Si vous avez choisi d’investir dans une résidence de service (étudiante, senior, tourisme, etc.), vous pouvez également bénéficier des avantages du dispositif Censi-Bouvard en plus de l’amortissement LMNP.
Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 11% du prix d’achat du bien immobilier, répartie sur 9 ans. Cette réduction d’impôt est plafonnée à 300 000€ d’investissement par an.
Là encore, il convient de réaliser une simulation pour déterminer si le dispositif Censi-Bouvard est plus avantageux que l’amortissement LMNP. En effet, vous ne pouvez pas cumuler ces deux avantages fiscaux pour un même bien.
Il est également à noter que le dispositif Censi-Bouvard, initialement prévu pour s’arrêter en 2021, a été prolongé jusqu’en 2024. Si vous envisagez un investissement locatif dans une résidence de service, il est donc encore temps de bénéficier de ce dispositif.
Conclusion
Investir en LMNP offre de nombreux avantages, notamment un régime fiscal avantageux grâce à l’amortissement du bien immobilier. Que vous optiez pour le régime réel ou le régime micro BIC, la location meublée permet d'optimiser votre rendement locatif tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse.
Que ce soit pour un investissement dans un bien immobilier classique ou dans une résidence de service, l'amortissement LMNP est un atout majeur pour réduire vos impôts et augmenter votre rentabilité. En fonction de la nature de votre investissement, d'autres dispositifs comme le Censi-Bouvard peuvent également être intéressants.
Pour gérer au mieux votre investissement et vos obligations fiscales, le recours à un expert-comptable spécialisé en LMNP peut être un réel soutien. Il vous aidera à optimiser votre amortissement, à choisir le régime fiscal le plus avantageux et à remplir vos déclarations fiscales.
En conclusion, le LMNP offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs immobiliers souhaitant optimiser leur fiscalité et leur rendement locatif. C'est un dispositif à prendre en compte dans une stratégie d'investissement immobilier.